暁投資顧問

REITについて投資顧問が徹底解説!!

REITとは

今は非常に株式が上がっていますが、

REITもコロナショックから立ち上がろうとしています。

 

REITとは不動産投資信託のことです。

いわゆる投資信託、例えばひふみ投信とか全世界株式インデックス投資などが流行っていますが、

それの不動産バージョンとイメージしてください。

投資者から集めた資金でプロが不動産投資を行います。

賃貸料や、不動産の売買などで得たインカムゲイン、

あるいはキャピタルゲインを原資として投資家に配当する商品です。

 

投資信託は株式を運用して、配当や値上がり益を通じて我々に利益をもたらますが、

不動産投資信託は不動産のプロが運用することになります。

また、REITには株式のPBRに相当するNAV倍率というものがあります。

基本的には1倍割れが割安とされています。

 

 

 

REITの魅力

REITの魅力としては5つあります。

1つ目は取引所に上場しているので、株式と同様に売買が可能である点です。

 

2つ目が数万円から数十万円程度の少額資金から投資が可能である点です。

不動産を売買する時には最低で1000万円単位の資金が必要となります。

しかし、このREITを使えば数万円あるいは数十万円から不動産投資に参加できます。

 

3つ目が投資信託と同じになりますが、物件を取得して運営管理することなど

全て不動産投資の専門家が行うという点です。

投資信託も全てプロが運用していますので、

オフィスビルやホテルリゾート、住居、商業施設など多様の物件に投資できます。

 

4つ目が多様な物件・地域に投資を行うのでリスクが分散できる点です。

普通の一般人では手が出ないような商業施設や、物流施設ですらもREITの対象になっています。

比較的安定した配当が期待できるのもポイントのひとつです。

J-REITの場合は利益の90%以上を配当することで、分配金が損金算入できるため、

株式投資よりは効率よく分配できます。

 

そして5つ目が換金性に優れている点です。

不動産は今は過剰流動性相場によって気軽に換金できますが、相場によっては中々不動産を売却したいときに売ることが難しいときもあります。

しかしREITは流動性が高く、株式市場が空いている間は比較的換金性に優れています。

 

 

 

千竃が注目しているREIT銘柄

3455 ヘルスケア&メディカル投資法人はヘルスケア施設主体型のREITです。

数ある不動産投資信託でも結構レアなものを取り扱っています。

高齢者向けの施設あるいは住宅がポートフォリオの80%以上を占めています。

有料老人ホームの家賃収入等で運用している不動産投資信託です。

 

 

 

REIT総合のチャートを見ると

リーマンショックの時には1/3以下になり、そこから右肩上りで上がっています。

コロナショックでも一時的に1/2になりましたが、そこから高値を更新している状況となっています。

 

REITは長い目で見て投資する必要があるので、日足や週足といった短いスパンではなく、

10年スパンぐらいでなるべく考えた方が良いです。

 

月足の12ヵ月移動平均線のマイナス乖離が10%以上になった時が投資のポイントです。

2020年コロナショックの時も12ヵ月移動平均線を割れてからが買い場でした。

2015年チャイナショックの時も12ヵ月移動平均線のマイナス乖離が10%以上になったときが買い場でした。

優良なREITをなるべく低い金額で、高い利回りで購入することがポイントとなります。

今は12ヵ月移動平均線の乖離が13%なので、今は5年スパンで考えると利食いする局面かなと思います。

もう1回大きなREITの暴落を待ってもいいと思う反面、

不動産市況も上がっているので、その波についていくのも手かなと思います。

不動産投資にチャレンジするのもいいかもしれませんが、

まずは少額から始められるREITを購入してみるのも一つの手かなと思います。

 

 

 

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